Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке: советы покупателям

Самой выгодной считается покупка недвижимости в новостройке. Удобные современные квартиры улучшенной планировки, хорошая жилая площадь, довольно удобные вспомогательные помещения, отличные холлы, почти все квартиры с балконами и лоджиями — это все плюсы такого жилья. Очень хорошо, что новые квартиры сразу же оборудуются современными окнами ПВХ, то есть, менять окна не придется.

Основные советы

Покупается новая квартира надолго, значит, можно взять ее по ипотеке, что тоже неплохо. Платить по ипотеке придется постепенно, можно искать новую более привлекательную работу с достойной оплатой, что тоже неплохо для молодых активных людей. Правда, пока что по ипотеке переплата очень высокая.

Теперь стоит поговорить о том, где же искать квартиру, с каким застройщиком заключать договор, как не оказать в числе обманутых дольщиков и как отстаивать свои права, чтобы потом не искать адвокатов и не судиться в поисках правды и своих вложенных в строительство денег.

Есть несколько простых вещей, которые нужно сделать перед тем, как вкладывать деньги и заключать договор. Пройдемся по списку и пару слов о каждом нюансе. Порядок поиска жилья необходим.

• Познакомимся с компанией застройщиком

Собираем информацию, какую угодно, желательно, побольше — чем компания занимается кроме строительства, есть ли у нее долги, есть ли у нее вообще все права на застройку, есть ли побочные услуги и сколько стоит оформление. Обязательно нужно проехаться на стройку и поговорить с рабочими — получают ли они заработную плату, и нет ли просрочек. Если права рабочих нарушаются — это повод насторожиться. Если у компании много побочных дополнительных «дочерних» услуг, задумайтесь, не происходит ли «распыления» внимания на мелочи, тогда как строительство требует очень большого внимания, здесь не бывает «маленьких» задач. Оцените даже порядок в офисе.

• Сколько стоит квадратный метр площади

Вопрос для вас очень важный, ведь купить квартиру в новостройке подешевле хочется каждому. Но постарайтесь подойти к этому моменту трезво. Хороший застройщик не будет продавать в собственность будущую хорошую квартиру себе в убыток. Так что или уже здесь подвох, или ищите «подводные камни», в любом случае задумайтесь.

• Проверьте документы компании

Вы — будущий вкладчик, значит, вправе требовать все документы компании — застройщика. Посмотрите Устав, свидетельство ОГРН, ИНН, все документы на право вести переговоры, заключать договора, документы руководителя компании. В общем, все, что касается юридической стороны компании застройщика. Обязательно проверьте лицензию на права строительства, посмотрите пункт, в котором указана высота разрешаемых к строительству сооружений. Посмотрите разрешение на строительство. В разрешении должен быть четко прописан адрес понравившегося вам дома. Попросите копии бумаг и будущего договора с собой, чтобы внимательно изучить их без спешки и сутолоки дома. Эти бумаги лучше всего показать до оформления опытному юристу, специалисту права.

• Договор с компанией застройщиком

Такой договор оформления отношений нужно изучить дома очень внимательно. Есть несколько типовых договоров. Например, договор долевого участия регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так как это типовой договор, то ему можно доверять, вы получите свою жилплощадь, как только объект будет сдан в эксплуатацию. Новостройка проходит полную экспертизу, в акте приемки будут указаны все недостатки. Обратите внимание на наличии в договоре пунктов о сроках сдачи объекта, цене, гарантийных сроках, какие оформление жилья. В случае, если таких пунктов нет, будьте осмотрительны, просите, чтобы их внесли.

Второй вариант оформления договора — с рассрочкой платежа. В таких договорах практически всегда отсутствуют данные о компании, нет его данных государственной регистрации, так что такой договор не обезопасит вас в случае обмана.

Третий вариант оформления договора — участие в строительстве ЖКХ. Это на самом деле кооператив, в который вам предлагают вступить. В результате не вы, а кооператив покупает в собственность квартиру, так что нужно очень внимательно просматривать документы кооператива, пусть это делает опытный юрист, лазеек в таком договоре может быть много.

Четвертый тип оформления — договор с ЖСК. Схема удобная как для пайщика, так и для строителя. Сумма вкладываемых членских взносов и пая входит в оплату будущего жилья. Компания собирает определенную сумму денег и начинает строительство. Но не забудьте, что нужно посещать собрания пайщиков, потому что при распределении квартир ваша активность будет учитываться.

• Проверяем права застройщика на землю

Обязательно проверяйте в документах права на землю, если вы увидели фразу «земли сельхозназначения», то в такие квартиры въехать не придется долго. В документах о праве на землю у компании застройщика обратите внимание на пункт об участи в торгах, в результате которых компания и получила права на строительство. И последнее, если в строительстве участвуют органы власти, убедитесь что есть договора между компанией застройщиком и органами власти и желательно познакомиться с представителем от компаний, действительно ли это существующее реально лицо.

Теперь, когда мы внимательно прошлись по пунктам, что нужно знать перед заключением договора собственности, посмотрим плюсы и минусы такого решения о покупке квартиры в новостройке.

Плюсы: сравнительно низкая цена оформления права собственности по сравнению со вторичным рынком; чистота квартир по сравнению с тем же вторичным рынком — у таких квартир нет «предыстории», у них не было других собственников.

Минусы: тут пунктов много, так что будьте осторожны. Длительная процедура оформления документов. Во-первых, договор с компаний застройщиком, потом договор передачи квартиры, все это требует времени. Во-вторых, существует риск, что компания застройщик моет обанкротиться. Риск минимальный, но все же он есть. В-третьих, новые дома строятся сравнительно далеко от хорошо развитых районов, значит сравнительно слабая инфраструктура. В-четвертых, квартиру вы получаете практически всегда без отделки (если только в вашем договоре не прописан пункт «с отделкой»).

Покупка с риэлтором

Для тех, кто никогда не занимался покупкой квартир через риэлторские компании, опишем процесс поэтапно, чтобы вы были готовы к самым неожиданным поворотам и «подводным камням». Порядок действий:

1. Обратиться в фирму, предлагающую квартиры в новостройке. Просмотреть все варианты и наметить себе самую приемлемую как по цене, так и по удаленности. Заключить договор с фирмой об оказании риэлторских услуг, где будет четко прописано, что фирма берет на себя все обязательства по оформлению в вашу собственность выбранной вами квартиры. Уплатить риэлторской фирме комиссионные за оказание услуг купли-продажи. У вас на руках остается договор с риэлторской фирмой и квитанция об оплате. На это вы потратите максимум один день.
2. Подписать договор уступки прав требования. Вы его заключаете с той строительной компанией, которая построила дом или финансировала его постройку. Возможно, что эта компания сама занималась строительством, не суть важно, главное, чтобы договор был подписан. В договоре он выступает как инвестор (заказчик, подрядчик). В этот момент будьте готовы к внесению суммы за покупаемую вами квартиру. Деньги уйдет на счет той организации, которая уступает вам недвижимость. С одной стороны это вы, покупатель, с другой — компания, продающая (переуступающая) вам квартиру. На этот этап уйдет около недели. Раз вы наняли риэлторскую фирму, то она обязана сделать оформление договора передачи. В договоре обязательно должны быть упомянуты организации, принимавшие участие в строительстве, хотя они не являются участниками сделки. Обратите внимание на то, чтобы риэлторская компания обязательно предоставила к договору копии всех документов, на основании которых было разрешено строительство дома, документы о его сдаче и принятии в эксплуатацию. Пусть компания подготовит абсолютно все документы, в которых указаны отношения между инвестором, заказчиком, подрядчиком, строительной организацией.
3. Пакет документов на собственность передается в КУМИ, проходит тщательную проверку, подписывается, на него ставится печать, он регистрируется. На этот этап передачи собственности в ваши руки уйдет 10 дней. После подписания бумаг, риэлторская компания получит его в КУМИ.
4. Для подписания договора купли недвижимости вас вызовут в компанию, где вашу подпись удостоверяет нотариус. После этого документ уходит на регистрацию в КМЖ. Сюда риэлторская компания готовит снова весь полный пакет документов, плюс подписанный договор передачи недвижимости. Процесс регистрации здесь займет месяц или около того, потом уже готовый договор вернется в риэлторскую контору с номером регистрации, реестром, датой регистрации. Вместе с договором приходит и свидетельство о праве собственности. Теперь вы получаете эти правоустанавливающие документы на руки и получаете в свою собственность новую квартиру. Оформление в собственность квартиры в новостройке закончено.

Если вы решаетесь на этот шаг, обращаясь в риэлторскую компанию, полностью отобразите в вашем заявлении все нюансы будущей квартиры: характеристику помещений, расположение, направленность на стороны света, желательные характеристики дома (кирпичный, монолитный, панельный). Обратите внимание на фразу «цена покупки не превышает…», потому что эта обтекаемая на первый взгляд формулировка включает в себя довольно значительную сумму комиссионных, которые риэлторская компания предусмотрела для себя. Чтобы избежать лишних расходов:

• В договоре с компанией четко укажите сумму вознаграждения за оказываемую услугу.
• Внесите в договор пункт, в котором четко прописано, кто берет на себя расходы на оформление сделки, их величину. Можно четко расписать эти расходы постатейно.
• При заключении договора с риэлтором вы обязательно вносите аванс, проследите, чтобы его сумма была внесена в итоговый документ.
• Не всегда риэлтор за то время, которое предназначено на поиски квартиры, успевает подыскать для вас приемлемый вариант. Будьте готовы, что придется потребовать возвращения аванса, если за указанный вами в договоре срок не будет предоставлено минимум три варианты предполагаемой недвижимости на покупку. Если же варианты вам были предоставлены, то оплатить работу риэлтора все же придется (таков типичный порядок работы), так что о возможной сумме договоритесь заранее.

Такие договорные отношения с риэлторским агентством докажут вашу осведомленность в серьезности работы, вашу подкованность и готовность работать на основании четко сформулированного договора. А значит — и отстаивать свои права.

Покупка на стадии котлована

Еще один вариант приобретения недвижимости — оформление договора собственности на стадии котлована.

Это довольно сложная процедура, хотя она и кажется прозрачной и легкой. В этом случае вы выступаете в качестве инвестора, нужно заключать договора с будущим продавцом квартиры. Как уже говорилось, это могут быть инвестиционный контракт; договор уступки права требования; предварительный договор купли-продажи. По первым двум договорам вы обязуетесь участвовать в создании новой недвижимости, но одновременно понимаете, что существует риск, что сооружение (здание) может быть и не построено. Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке мы уже рассмотрели.

Как только вы заключаете такой договор собственности, вы начинаете вносить деньги. Это ваша обязанность, а вот ждать вам придется долго, причем еще неизвестно, сколько вам придется доплатить за недвижимость, когда она наконец-то будет сдана в эксплуатацию. Заключая договор на приобретение жилой площади, учитывайте то, что в нем прописана сумма за «квадрат», значит, обязательно предусмотрите фразу «цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если такой фразы не будет, строители обязательно смогут в итоге назвать вам совсем другую сумму за квартиру, потому что цены сегодня на строительные материалы меняются каждый день.

Будьте готовы, что с момента приемки Госкомиссией новостройки в эксплуатацию начнутся очередные выплаты, сборы, пошлины в государственные структуры. На практике уже доказано, что сумма этих сборов и пошлин составляет порядка 2-2,5% от стоимости квартиры. Кстати, не забудьте включить в ваш договор пункт о гарантиях безопасности — чтобы ваша будущая квартира не стала собственностью третьего лица. Пусть в договор права будет внесен пункт, что компания застройщик гарантирует вам, что будущим владельцем указанной квартиры будете только вы.

В договоре указываются сроки строительства и приблизительные сроки сдачи дома в эксплуатацию. Но даже при таких размытых формулировках, как «квартал такого-то года» обязательно внесите пункт ответственности за просрочку сдачи жилья. При подписании такого договора, как и в случае покупки квартиры в новостройке, что уже описано выше, проверяйте все документы компании застройщика, начиная от документов на землю, кончая всеми уставными документами, лицензиями и так далее.